Lotissement, Nuisance Agricoles et Responsabilité Mairie

Voici un nouveau cas que j'ai eu à analyser dernièrement. (Je rappelle que je ne suis pas avocat, j'analyse en amont une situation et je fais par de celle-ci. La décision de saisir un avocat ne m'appartient pas. j'analyse les faits, j'informe de ce que dit la loi et je conseille aux intéressé de s'adresser à un avocat s'il estime qu'une procédure doit être engager) 

Résumé des faits.

Une commune a aménagé et vendu un lotissement de 14 parcelles en 2023, livré en 2025. Dès le premier printemps, les nouveaux résidents subissent des nuisances olfactives quotidiennes et importantes provenant d'une fosse d'épandage agricole préexistante (XIXe siècle), dissimulée par une haie. Les acquéreurs cherchent à engager la responsabilité de la mairie (vendeur) et de l'agriculteur (voisin).

Mon analyse

Je pense que l'obstacle majeur repose sur la théorie de la préoccupation. C'est à dire que le point central de ce dossier repose sur l'antériorité de la ferme. L'article L110.1 du Code de l'environnement (renforcé par la loi du 15 avril 2024 visant à protéger les activités agricoles) pose un principe clair :

• Le droit de "premier occupant" : Les nuisances (odeurs, bruits) ne donnent pas lieu à réparation si l'activité agricole était installé avant les plaignants, sous conditions qu'elle soit conforme aux règlement et qu'elle se poursuit dans les mêmes conditions.

Le droit de premier occupant sur un terrain, qui n'est un droit qu'après création du droit de propriété, dépend de plusieurs conditions : que personne n'y habite précédemment, qu'on occupe seulement la quantité de terrain nécessaire, et qu'on y travaille. La propriété est alors limitée.

 Le premier réflexe des familles est d'attaquer la ferme pour nuisances olfactives. Cependant, le droit français (et notamment l'article L.113-8 du Code de la construction et de l'habitation) protège fortement les activités préexistantes.

• Le principe de l'antériorité : Si une activité agricole (ou industrielle) respecte la réglementation et qu'elle était déjà présente avant l'installation des plaignants, ces derniers ne peuvent pas demander réparation, même si la nuisance est réelle.

• Application au cas : La ferme date du XIXe siècle. Tant que l'agriculteur n'a pas modifié ses pratiques de manière substantielle ou n'a pas enfreint les règles sanitaires (Règlement Sanitaire Départemental), il est quasiment inattaquable.

• Conclusion : L'action visant à faire "condamner la fosse" a très peu de chances de succès, car la ferme est là depuis bien plus longtemps que le lotissement.

Commentaire : En attaquant l'agriculteur, les familles risquent fortement de s'attaquer à un mur juridique. La ferme étant là depuis le XIXe siècle, les familles sont présumées avoir accepté les inconvénients du voisinage en s'installant. Mais dans ce cas cela soulève une autre problématique dans la mesure où les plaignants ignoraient alors l'existence de cette nuisance. 

La responsabilité de la commune : Entre Dol et faute administrative

C'est à ce moment que l'analyse devient plus nuancée. La mairie porte une double casquette :

• En tant qu'aménageur-vendeur : Elle est tenue à une obligation de délivrance conforme et d'information. Le fait que la fosse soit "dissimulée par une haute haie" est un élément matériel fort. Si la mairie a sciemment caché cette nuisance pour vendre ses lots, on pourrait invoquer le dol (article 1137 du Code civil), ce qui permettrait d'annuler la vente ou d'obtenir des dommages et  intérêts.
• En tant qu'autorité d'urbanisme : Si la mairie a délivré des permis de construire sur un terrain qu'elle savait exposé à des nuisances, sa responsabilité administrative peut être engagée. Il peut y avoir une erreur manifeste d'appréciation lors de la création du lotissement. La zone était-elle constructible ? Les distances de recul entre les habitations et les installations agricoles ont-elles été respectées ? Même sans intention de nuire, la commune peut être tenue pour responsable d'un vice caché si l'odeur rend les maisons "impropres à leur destination" (difficile à vivre au quotidien).

Déterminer la qualification des nuisances pour qu'une action contre l'agriculteur ait une chance d'aboutir, il faudrait prouver une aggravation récente ou une anormalité manifeste :

• Si l'agriculteur a augmenté massivement son cheptel ou changé son mode d'épandage entre 2023 et 2025, la protection de l'antériorité tombe.
• Sinon, le juge considérera que les odeurs de fosse font partie des "inconvénients normaux du voisinage" en zone rurale.

Je pense que le levier juridique efficace se trouve contre la Mairie : 

1. Sur le plan civil : Pour manquement au devoir de conseil et d'information (réticence dolosive).

2. Sur le plan administratif : Pour faute dans la gestion de l'urbanisme (permis délivrés dans une zone impropre à l'habitation saine).

Note d'humour : La mairie a "vendu du rêve" et de la campagne, mais elle a oublié de préciser que la campagne, ça sent... la campagne (et ses fosses !).

Les actions potentiellement envisageables avec un avocat : 

1.  Médiation : Proposer un aménagement (couverture de la fosse, plantation de filtres végétaux supplémentaires) financé par la mairie.

2. Action en responsabilité administrative : Contre la mairie pour faute dans l'exercice de ses pouvoirs de police ou d'urbanisme.

3. Action civile : Contre la commune pour obtenir une diminution du prix de vente des terrains (réfaction) en raison de la perte de valeur d'usage des biens.

Pour conclure mon analyse, je dirai que les familles ont tort de cibler l'agriculteur. C'est vers la mairie qu'elles doivent se tourner, car c'est elle qui a transformé un terrain agricole en zone résidentielle sans s'assurer de la compatibilité des usages. 

Et vous qu'en pensez-vous ? Laissez moi vos commentaires ...